Bonus Edilizi 2026: tutte le proroghe
I bonus edilizi 2026 sono stati prorogati dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199) mantenendo invariate le aliquote e le regole già in vigore nel 2025: detrazione al 50% per l'abitazione principale e al 36% per gli altri immobili. Restano attivi tre incentivi principali — Bonus Ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus — insieme al Bonus Mobili, mentre il Superbonus è stato definitivamente archiviato salvo i casi residuali legati al sisma del Centro Italia, e il Bonus Barriere Architettoniche al 75% è scaduto. Vediamo in sintesi il quadro completo delle proroghe, intervento per intervento, con le scadenze e i massimali aggiornati.
In un precedente articolo dedicato alla Legge di Bilancio 2026 per l'edilizia abbiamo analizzato nel dettaglio la disciplina di ciascuna agevolazione, con i requisiti soggettivi e le condizioni di accesso. In questo aggiornamento ci concentriamo invece su una fotografia operativa e sintetica: cosa resta, cosa cambia e cosa è scaduto nel passaggio al 2026, integrando i chiarimenti più recenti dell'Agenzia delle Entrate. È un riepilogo pensato per chi opera nel settore — tecnici, progettisti, imprese — e ha bisogno di un quadro rapido e affidabile da consultare.
Il quadro normativo: una proroga senza decalage
La novità più importante della Legge di Bilancio 2026 è, paradossalmente, ciò che non è cambiato. La precedente Legge di Bilancio 2025 (Legge 207/2024) aveva disegnato un percorso di riduzione progressiva delle aliquote — il cosiddetto decalage — che avrebbe dovuto portare già dal 1° gennaio 2026 a una riduzione delle detrazioni (36% prima casa e 30% altri immobili). La Legge 199/2025, all'art. 1, comma 22, ha invece congelato per un altro anno il regime 2025, spostando di fatto la riduzione al 2027.
Il risultato è un sistema a doppio binario ormai consolidato: l'aliquota più favorevole è riservata a chi è titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile adibito ad abitazione principale, mentre in tutti gli altri casi (seconde case, immobili locati, immobili d'impresa) si applica la percentuale ridotta. Resta confermato anche per il 2026 il limite alle detrazioni IRPEF introdotto dall'art. 16-ter del TUIR per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, parametrato al reddito e al numero di figli a carico.
Un aspetto da tenere ben presente riguarda le modalità di fruizione. Dopo il blocco introdotto dal D.L. 39/2024, dal 1° gennaio 2026 la cessione del credito e lo sconto in fattura non sono più ammessi per i bonus edilizi ordinari (Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Mobili): l'unica via per recuperare la spesa è la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, ripartita in dieci anni. Restano salve solo alcune fattispecie residuali, legate a pratiche con titolo abilitativo avviato entro il 16 febbraio 2023 e spese documentate entro il 29 marzo 2024, oltre ai crediti già maturati e presenti nel cassetto fiscale.
In breve: nel 2026 nulla cambia rispetto al 2025 (aliquote 50%/36%), il decalage slitta al 2027, resta il tetto reddituale sopra i 75.000 euro e la detrazione passa quasi esclusivamente per la dichiarazione dei redditi.
Bonus Ristrutturazione 2026
Il Bonus Ristrutturazione (o Bonus Casa) è la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, oltre alla manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali. Per il 2026 le aliquote sono:
- 50% per le spese sull'abitazione principale (proprietario o titolare di diritto reale);
- 36% per le seconde case e gli altri immobili.
Il massimale di spesa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in 10 rate annuali di pari importo. La detrazione si conferma una misura strutturale, non soggetta a scadenza, ma con le aliquote destinate a scendere al 30%/36% dal 2027.
In breve: 50% prima casa, 36% altri immobili, tetto 96.000 euro per unità, dieci rate.
Ecobonus 2026
L'Ecobonus, disciplinato dall'art. 14 del D.L. 63/2013, è la detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti: cappotto termico, sostituzione di infissi e serramenti, pompe di calore, schermature solari, pannelli solari termici, sistemi ibridi. Per il 2026 le aliquote sono allineate a quelle del Bonus Ristrutturazione, sempre con ripartizione decennale.
I massimali variano in base al tipo di intervento (ad esempio 60.000 euro per la sostituzione di finestre e infissi), secondo le tabelle tecniche dell'Agenzia delle Entrate. Un punto su cui prestare attenzione: in linea con la Direttiva europea Case Green, restano escluse dall'incentivo le caldaie alimentate unicamente a combustibili fossili (incluse quelle a condensazione), a meno che non siano inserite in un sistema ibrido con pompa di calore. Restano invece agevolabili pompe di calore, generatori a biomassa e sistemi ibridi.
In breve: stesse aliquote del Bonus Ristrutturazione, massimali variabili per intervento, niente detrazione per le caldaie a soli combustibili fossili.
Sismabonus 2026
Il Sismabonus è la detrazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico sugli edifici situati nelle zone a rischio. Anche questa agevolazione è stata prorogata per il 2026 con il medesimo schema delle altre due, su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare.
Rientra nel Sismabonus anche il Sismabonus Acquisti, riservato a chi acquista unità immobiliari derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione effettuati da imprese in comuni a rischio sismico, quando l'intervento comporta una riduzione documentata del rischio. La detrazione si calcola in questo caso sul prezzo di acquisto, sempre con ripartizione decennale.
In breve: stesse aliquote e stesso tetto (96.000 euro) del Bonus Ristrutturazione; il Sismabonus Acquisti premia chi compra immobili demoliti e ricostruiti in sicurezza.
Bonus Mobili ed Elettrodomestici 2026
Il Bonus Mobili è strettamente collegato al Bonus Ristrutturazione: spetta per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di recupero edilizio. Per il 2026 è confermata la detrazione al 50% su un tetto massimo di spesa di 5.000 euro, comprensivo di trasporto e montaggio, in 10 quote annuali.
Per accedervi è necessario aver avviato un intervento di recupero edilizio agevolato, effettuare pagamenti tracciabili e rispettare i requisiti sulle classi energetiche minime degli elettrodomestici: classe A per i forni, classe E per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie, classe F per frigoriferi e congelatori. La scadenza dell'agevolazione è fissata al 31 dicembre 2026.
In breve: 50% su un massimo di 5.000 euro, solo se collegato a una ristrutturazione, con vincoli sulle classi energetiche; scade il 31 dicembre 2026.
Superbonus 2026: solo per le aree sismiche
Il capitolo più rilevante in termini di discontinuità riguarda il Superbonus. La Legge di Bilancio 2026 non ha prorogato la misura ordinaria: dal 2026 il Superbonus è di fatto archiviato, e tutte le spese per interventi di efficientamento energetico o adeguamento sismico rientrano nelle detrazioni ordinarie (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus).
Sopravvive una sola finestra residuale al 110%, riservata agli immobili danneggiati dagli eventi sismici nei comuni del Centro Italia — Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria — colpiti dai terremoti del 6 aprile 2009 e del 24 agosto 2016, nei territori in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza. La proroga opera entro limiti normativi precisi, legati alle procedure edilizie avviate dopo il 30 marzo 2024. La Legge di Bilancio 2026 ha inoltre introdotto un contributo aggiuntivo per la ricostruzione post-sisma, destinato a coprire le spese eccedenti rimaste a carico dei beneficiari per evitare il mancato completamento dei lavori.
In breve: dal 2026 il Superbonus ordinario non esiste più; resta solo il 110% per le aree del cratere sismico del Centro Italia, a condizioni stringenti.
Bonus Barriere Architettoniche: cosa cambia
Il Bonus Barriere Architettoniche al 75% — che riguardava interventi come ascensori, montacarichi, servoscala, rampe e piattaforme elevatrici — è scaduto il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026, gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche non beneficiano più della detrazione dedicata al 75%, ma rientrano nel Bonus Ristrutturazione con le relative aliquote (50% per l'abitazione principale, 36% per gli altri immobili) e nel limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
È un cambiamento di rilievo per chi aveva pianificato interventi di accessibilità contando sulla detrazione maggiorata: dal 2026 la convenienza fiscale si riduce sensibilmente, pur restando l'intervento agevolabile nel quadro ordinario.
In breve: il 75% è scaduto il 31 dicembre 2025; dal 2026 gli interventi di accessibilità rientrano nel Bonus Ristrutturazione (50%/36%).
Tabella riepilogativa: i bonus edilizi 2026 a colpo d'occhio
| Bonus | Aliquota 2026 | Massimale di spesa | Note |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazione | 50% prima casa / 36% altri | 96.000 € per unità | Misura strutturale, 10 rate |
| Ecobonus | 50% prima casa / 36% altri | Variabile per intervento (es. 60.000 € infissi) | No caldaie a soli fossili |
| Sismabonus | 50% prima casa / 36% altri | 96.000 € per unità | Include Sismabonus Acquisti |
| Bonus Mobili | 50% | 5.000 € | Solo se collegato a ristrutturazione; scade 31/12/2026 |
| Superbonus | 110% (solo sisma Centro Italia) | Variabile | Archiviato salvo aree sismiche |
| Barriere Architettoniche 75% | Scaduto | — | Dal 2026 rientra nel Bonus Ristrutturazione |
Tutte le agevolazioni sono fruibili tramite detrazione in dichiarazione dei redditi in 10 rate annuali; cessione del credito e sconto in fattura restano bloccati salvo casi residuali.
Un quadro stabile, ma in vista del 2027
Il messaggio di fondo della Legge di Bilancio 2026 è la stabilità: per un altro anno il settore può contare sulle stesse regole del 2025, una scelta voluta dal legislatore per accompagnare l'uscita graduale dal Superbonus senza traumi per il mercato delle costruzioni. Ma è una stabilità a tempo. Dal 2027 è previsto un nuovo gradino di riduzione, con le aliquote che scenderanno al 36% per l'abitazione principale e al 30% per gli altri immobili.
Per i professionisti del settore — tecnici, progettisti, imprese di costruzioni — questo significa che il 2026 rappresenta una finestra di convenienza ancora piena, da sfruttare nella pianificazione degli interventi con i committenti. Per gli aspetti applicativi di dettaglio restano fondamentali i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate, in particolare la Circolare 8/E del 2025 e la guida "Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali" aggiornata nel 2026, che precisano i requisiti dell'abitazione principale, le condizioni per la maggiorazione e i limiti reddituali alle detrazioni.
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