Decreto Salva Casa: cosa prevede
Il Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105 del 24 luglio 2024, introduce una serie di modifiche significative al Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001), con l’obiettivo di semplificare le procedure, favorire la regolarizzazione delle difformità minori e rendere più chiari i titoli che attestano la legittimità degli immobili. La norma, promossa dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), nasce con l’intento di fornire risposte pratiche a cittadini, tecnici e imprese che da anni si confrontano con un quadro normativo complesso e, in molti casi, frammentato.
Le novità introdotte dal Decreto possono essere ricondotte a quattro macro-aree di intervento, che ridefiniscono in modo sostanziale alcune parti del Testo Unico:
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La prima riguarda la ridefinizione dei titoli edilizi e dei documenti che comprovano lo stato legittimo degli immobili (art. 9-bis).
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La seconda introduce una nuova disciplina sui mutamenti di destinazione d’uso (artt. 10 e 23-ter).
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La terza, particolarmente rilevante, riguarda il regime delle tolleranze e la semplificazione delle procedure di sanatoria, con nuove norme sulle tolleranze costruttive ed esecutive, sui casi di parziale difformità e sulla ridefinizione della doppia conformità (artt. 34, 34-bis, 34-ter, 36-bis, 37).
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La quarta area di intervento mira all’adeguamento degli standard edilizi al contesto urbano e sociale attuale, con disposizioni sul recupero dei sottotetti, edilizia libera e certificato di agibilità (artt. 2-bis, 6, 24).
Nei prossimi paragrafi scopriamo nel dettaglio quali sono i cambiamenti previsti a partire dal 2025.
Le novità principali del Decreto Salva Casa
Una delle modifiche più significative del Decreto Salva Casa riguarda l’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia e il modo in cui si può dimostrare lo stato legittimo di un immobile. Prima della riforma, per legittimarne lo stato era necessario fare riferimento sia al titolo originario di costruzione sia al titolo che aveva autorizzato l’ultimo intervento edilizio. Con il Salva Casa lo stato legittimo può essere attestato basandosi esclusivamente sull’ultimo titolo edilizio (se l’intervento ha riguardato l’intero immobile/unità immobiliare), a patto che l’amministrazione verifichi, in sede di rilascio, la regolarità dei titoli pregressi.
Nella pratica, ciò significa che chi presenta un titolo recente potrà legittimare lo stato dell’immobile senza dover ricostruire l’intero “albero titolativo” precedente: è sufficiente che il Comune dichiari esplicitamente di aver controllato i titoli passati e che non risultino vizi gravi. Viene inoltre valorizzata la verifica implicita, quando il titolo recente contenga gli estremi dei titoli originari e successivi e non emergano obiezioni da parte dell’amministrazione.
Al medesimo tempo, il decreto “apre” la sanatoria per le tolleranze costruttive ed esecutive, introducendo soglie percentuali, variabili in base alla superficie, entro cui scostamenti da altezze, distacchi, superfici e ubicazione delle aperture non sono considerati abusi (se non ledono diritti di terzi e rispettano il contesto normativo). Errori esecutivi o differenze minori tra progetto e opera compiuta, purché non implichino violazioni urbanistiche o igienico-sanitarie, possono quindi essere regolarizzati mediante asseverazioni tecniche e indicazioni in modulistica.
Tuttavia, non tutto è semplificato: non è possibile “legittimare” l’intero edificio partendo solo da titoli parziali (ad esempio interventi su porzioni strutturali) se l’ultimo titolo non riguarda l’immobile nella sua totalità. In altre parole, il Salva Casa riduce gli oneri documentali e accelera le pratiche in molti casi, ma condiziona la semplificazione all’operato diligente dell’amministrazione e al rispetto delle nuove soglie e verifiche.
Chiarimenti con la Circolare del MIC
La Circolare n. 19 del 4 aprile 2025 del Ministero della Cultura interviene per chiarire l’ambito applicativo dell’articolo 36-bis TUE, in particolare nei casi di parziali difformità e variazioni essenziali che coinvolgono immobili soggetti a vincolo paesaggistico. Il nodo centrale era il presunto conflitto con l’art. 167, comma 4, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, che disciplina l’imposizione dell’ordine di remissione in pristino o dell’indennità pecuniaria per abusi “minori”.
Il Ministero chiarisce che non c’è contraddizione reale: l’art. 36-bis, in quanto norma più recente, prevale per successione temporale, ma non derogherà i principi fondamentali del Codice, poiché mantiene il parere vincolante della Soprintendenza per le autorizzazioni paesaggistiche. In sostanza, l’innovazione normativa non annulla i controlli paesaggistici, ma modifica la procedura: nei casi previsti dal 36-bis, anche se l’intervento comporta aumento di volumi o superfici, può essere chiesto un parere vincolante sull’accertamento di compatibilità paesaggistica secondo modalità semplificate, con silenzio-assenso qualora le autorità competenti non si pronuncino nei termini stabiliti.
Un punto critico resta l’applicabilità alle variazioni essenziali su immobili vincolati: nella circolare l’attenzione è posta essenzialmente sui casi di “parziali difformità”, e non sempre si trova un riferimento operativo specifico alle variazioni essenziali in contesti vincolati. Quindi, pur dando una bussola interpretativa utile agli uffici tecnici e alle Soprintendenze, la circolare lascia qualche zona d’ombra che potrebbe richiedere ulteriori interventi normativi o giurisprudenziali.
Limiti di applicazione e rapporto con la Direttiva Case Green
Uno degli aspetti centrali del Decreto Salva Casa riguarda l’ampliamento delle tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia. In sintesi, il Decreto consente di considerare legittime alcune piccole difformità geometriche o di posizionamento (ad esempio, scostamenti minimi nelle misure interne, variazioni di prospetto o spessori non rilevanti), purché non incidano sulla volumetria complessiva né sui requisiti di sicurezza, igiene o decoro architettonico. Una misura pensata per ridurre i contenziosi e agevolare la regolarizzazione di immobili con irregolarità di lieve entità.
È tuttavia importante precisare che il Decreto Salva Casa non ha carattere retroattivo e non rappresenta un condono edilizio. Le disposizioni introdotte non annullano le violazioni passate, ma semplificano la gestione amministrativa di quelle minori ancora sanabili. Le pratiche di regolarizzazione restano soggette al principio di doppia conformità, come chiarito anche dalla Circolare MIC n. 19/2025, di cui sopra, che ribadisce la necessità di rispettare i vincoli paesaggistici e culturali.
Sul fronte delle procedure, si segnala inoltre la maggiore flessibilità nell’utilizzo della SCIA alternativa al permesso di costruire, ora applicabile ad un numero più ampio di interventi, ma che presenta ancora criticità interpretative tra i Comuni.
Infine, il Decreto Salva Casa si inserisce in un quadro normativo che dialoga con la Direttiva Case Green, promuovendo un patrimonio edilizio più sostenibile e regolare. Le nuove semplificazioni possono agevolare interventi di riqualificazione energetica e miglioramento dell’efficienza, in linea con gli obiettivi europei di riduzione delle emissioni e rigenerazione urbana.
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